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Expertenrat am Mittwoch


Hier finden Sie immer die aktuellen Artikel aus unserer Rubrik "Expertenrat am Mittwoch".


21. Februar 2018

VPB: Baugrund muss vor Vertragsabschluss untersucht werden

BERLIN. Jedes Haus muss sicher gegründet werden, sei es mit einer Bodenplatte oder einem Keller. Dafür müssen die Planer den Baugrund genau kennen. Voraussetzung dafür ist ein Baugrundgutachten. Viele Bauherren wissen das inzwischen und klären frühzeitig, ob im Bauvertrag auch ein Baugrundgutachten enthalten ist. Ist das der Fall, sind sie in der Regel zufrieden. Das Baugrundgutachten als Vertragsleistung allein reicht aber nicht aus, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB): Entscheidend sind die Ergebnisse des Gutachtens! Erst das Gutachten liefert die Basis für die Planung und Gründung des Hauses. Je nach Beschaffenheit des Baugrunds variieren Konstruktion und Ausführung des Unterbaus erheblich - und damit natürlich auch die Kosten. Wer wissen will, wie teuer die Gründung seines Hauses wird, der muss also das Bodengutachten vor der eigentlichen Planung machen lassen. Stehen die Bodenverhältnisse bei Vertragsabschluss dagegen noch nicht fest, ist im Prinzip alles offen und Bauherren müssen mit Nachträgen und Zusatzkosten rechnen. Zwar haben Bauherren in allen Bauverträgen, die seit 2018 geschlossen wurden, nun das Recht, einseitig eine Änderung der Leistung anzuordnen. Das aber ist ein kompliziertes, streitträchtiges Prozedere – und am Ende muss der Mehraufwand des Unternehmers auch fair vergütet werden. Frei vereinbarte Nachträge können dagegen recht üppig ausfallen. Vor allem, wenn Bauherren unter Zeitdruck keine Vergleichsangebote mehr einholen können, langen manche Firmen kräftig zu, „damit der Bauablauf dann nicht stockt“. In jedem Fall sollten Bauherren vor dem Bezahlen der Rechnung nachrechnen: Stimmen die in der Rechnung veranschlagten Kubikmeter Aushub mit der Realität überein? Und mit den Angaben auf den Lieferscheinen des Fuhrunternehmens? Gar nicht akzeptieren sollten Bauherren Lieferscheine, die handschriftlich abgeändert wurden.



14. Februar 2018

VPB: Beim Altbaukauf an Nachrüstpflichten denken!

BERLIN. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus im Bestand kauft, in dem der Verkäufer am 1. Februar 2002 noch selbst gewohnt hat, der muss innerhalb der ersten zwei Jahre nach der Übernahme die sogenannten Nachrüstpflichten erledigen. Daran erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Die Nachrüstpflichten sind in der Energieeinsparverordnung (EnEV) beschrieben. Demnach müssen die neuen Hauseigentümer spätestens zwei Jahre nach Eigentumserwerb, also der Eintragung ins Grundbuch, alle zugänglichen Warmwasserleitungen und die dazugehörigen Armaturen in ungeheizten Räumen dämmen. Außerdem müssen sie die jeweils obersten Geschossdecken dämmen. Damit meint der Gesetzgeber die Decke, die beheizten von unbeheiztem Raum trennt. Normalerweise sind das die Decken zwischen dem bewohnten Obergeschoss und dem nicht ausgebauten Dachboden. Stattdessen kann auch das Dach selbst gedämmt sein. Die neue Dämmung darf dabei einen bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten nicht überschreiten. Ausgetauscht werden müssen auch alle flüssig oder gasförmig befeuerten Heizkessel (außer Niedertemperatur- und Brennwertkessel), sobald sie 30 Jahre alt sind. Hat der Verkäufer einen Energieausweis speziell für den Verkauf anfertigen lassen, sollten darin die „Nachrüstpflichten“ ausdrücklich aufgeführt sein. Die Käufer müssen sie dann nur umsetzen. Das gilt auch für Erben, die eine Immobilie übernehmen. Nichts nachrüsten müssen Hausbesitzer, die ihr Haus schon vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben und auch dessen Eigentümer waren. Der VPB rät allerdings auch Altbesitzern, sich mit den Nachrüstpflichten zu beschäftigen und sie eventuell freiwillig umzusetzen. Vieles rechnet sich, schont die Umwelt und hilft beim Energiesparen.



07. Februar 2018

VPB: Energieberatung oder Akquise?

BERLIN. „Energieberater" ist kein geschützter Begriff und auch kein regulärer Ausbildungsberuf oder Studiengang. Jeder kann sich so nennen. Darauf weist der Verband Privater Bauherren (VPB) hin. Bauherren sollten also genau darauf achten, wen sie mit der Energieberatung beauftragen und ob der Berater wirklich unabhängig ist oder ihnen nur etwas verkaufen möchte, was er dann auch gleich selbst einbaut. Seit Dezember 2017 ist es schwerer zu erkennen, wer wirklich neutral ist, denn nun sind auch solche Energieberater zur staatlich geförderten energetischen Beratung zugelassen, die selbst hinterher die Arbeiten ausführen. Damit werden selbst staatlich geförderte Beratungen in Zukunft zu Akquisitionen. Bauherren müssen das wissen. Sie können sich nicht länger darauf verlassen, dass die staatliche Förderung auch wirklich neutral und zu ihrem Besten ist.



31. Januar 2018

VPB: Bauherren brauchen eigene Experten auf der Baustelle

BERLIN. „Das ist übrigens Ihr Architekt …“, so oder ähnlich stellen Schlüsselfertig-Baufirmen den Bauherren im Laufe der Vorbereitungen oft den Architekten des Hauses vor. Das Wörtchen „Ihr“ ist allerdings irreführend, erklärt der Verband Privater Bauherren (VPB). Zwar gehört zu jedem Hausentwurf auch ein Bauvorlageberechtigter, aber der Architekt, den der Firmenmitarbeiter den Bauherren vorstellt, ist mitnichten deren Architekt. Der Planer steht vielmehr in Lohn und Brot des Bauunternehmers und vertritt auch nur dessen Interessen. Es gehört nicht zu den Aufgaben dieses Architekten, die Bauherren vor Problemen zu warnen und auf eventuelle Mängel aufmerksam zu machen. Der VPB empfiehlt privaten Bauherren deshalb, einen eigenen unabhängigen Sachverständigen hinzuzuziehen, der ihnen hilft, den Überblick zu bewahren und ihre eigenen Rechte und Interessen am Bau durchzusetzen.



24. Januar 2018

VPB: Insolvenzen kündigen sich oft an

BERLIN. Geht während des Hausbaus die Schlüsselfertigfirma pleite, stockt das Bauvorhaben für mindestens sechs Monate. Bauherren, die in ein Insolvenzverfahren hineingezogen werden, brauchen Geduld, denn bis entschieden ist, ob weitergebaut werden kann, dürfen sie oft nichts tun, außer warten. Darauf weist der Verband Privater Bauherren (VPB) hin. Aus dem Vertrag kommen sie meist nicht raus, weiterbauen dürfen sie auch nicht. Das Insolvenzrecht ist komplex und nicht verbraucherfreundlich. Am besten, es kommt gar nicht so weit! Bauherren sollten ihre Firmen sorgfältig wählen und Referenzen einholen, rät der VPB. Die Schufa-Auskunft ist gut, bildet aber die Vergangenheit ab. Sie sagt nichts über die Zukunft aus, und auch ein seriöses Unternehmen kann Probleme bekommen. Dagegen müssen sich Bauherren absichern, etwa, indem sie sich im Vertrag mindestens die ihnen gesetzlich zustehende Erfüllungssicherheit einräumen lassen. Auch der Zahlungsplan sollte sie nicht zur Vorkasse zwingen. Bei der Beurteilung des Vertrags hilft der unabhängige Bausachverständige. Er kennt auch die Firmen in der Region und deren Ruf. Während der Bauzeit kontrolliert er den Bau und prüft vor Abschlagszahlungen, ob die betreffenden Bauabschnitte in Ordnung sind. Bauherren sollten auch selbst öfter auf der Baustelle vorbeischauen: Insolvenzen kündigen sich meist an: Arbeiten verzögern sich, Subunternehmer tauchen nicht auf, Materiallieferungen bleiben aus, die Baustelle ist verwaist und wirkt schlampig. Das können Hinweise auf Probleme der Firma sein. Bauherren sollten solche Beobachtungen mit ihrem Sachverständigen besprechen. Er weiß, was zu tun ist.



17. Januar 2018

VPB: Neubau vor Einzug immer auf Energielecks prüfen!

BERLIN. Die Thermografie ist ein bewährtes Untersuchungsverfahren im Alt- und Neubau. Bei der Altbausanierung hilft sie beim Aufspüren von Wärmebrücken und Feuchteschäden sowie beim Begutachten verputzter Fachwerke. Beim Neubau wird die Thermografie in der Regel zusammen mit dem Blower-Door-Test gemacht, um die Luftdichtigkeit der Gebäudehülle vor dem Einzug zu testen. Das ist wichtig, so der Verband Privater Bauherren (VPB), denn über 70 Prozent aller Neubauten haben energetische Mängel. Das liegt nicht nur an fehlerhaften Planungen, sondern auch an der schlechten handwerklichen Ausführung auf der Baustelle. Vermeiden lassen sich solche Baumängel nur durch laufende Kontrolle durch unabhängige Sachverständige, wie sie die KfW bei vielen ihrer Programme inzwischen vorschreibt, und durch abschließende Untersuchungen mit dem kombinierten Prüf- und Messverfahren aus Blower-Door-Test und Thermografie. Diese Verfahren sind technischer Standard und werden auch bei Gericht anerkannt. Allerdings wird erst bei der Hälfte aller Neubauten ein Blower-Door-Test durchgeführt. Und nicht einmal ein Fünftel aller Häuser wird vor Bezug mit der Thermografie auf Energielecks hin gecheckt. Vor allem aber: Blower-Door-Tests, die der Ausführende beauftragt, lassen sich gezielt steuern. So kommt immer wieder ein gutes Ergebnis heraus. Und welche Bauherren wissen schon genau, wo beim Messen und Protokollieren die Feinheiten liegen, die am Ende entscheidend sind? Bauherren sollten das nicht akzeptieren und sich die unabhängige, abschließende Qualitätskontrolle mit Blower-Door-Test und Thermografie unbedingt schriftlich im Vertrag zusichern lassen. Wichtig dabei: Nicht die Baufirma sollte die Untersuchungen machen, sondern unabhängige Experten, die auch ein Interesse daran haben, eventuelle Mängel aufzudecken. Bauherren sollten sich die Ergebnisse außerdem genau erläutern und aushändigen lassen.






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